伦敦梅费尔区的办公室房产
111-113 Park Street | Mayfair | London | W1K 7JL
£20,750,000
在...范围内的标的
物业相关图片
位置
出售房产在Park Street(路名)上,这里是伦敦中心区的西区(West End),属西敏区的梅费尔(Mayfair)。
伦敦许多知名的地标、景点都在这里,如圣詹姆士宫、白金汉宫、国会大厦(西敏宫)和唐宁街10号(英国首相官邸)。房产所在的西区,也是伦敦最为有名的购物地。知名的购物街包括 Oxford Street、Regent Street、Piccadilly Street、Bond Street。在2017年,西敏区各火车站的旅客总人次达到8.13亿,这个数据很好地说明了此地区的繁华与人气。(数据来源: www.london.gov.uk).
伦敦市和码头区分别在房产东面约4.8公里(3英里)和9.6公里(6英里)的地方。伦敦城市机场在东面约16公里(10英里),希罗思机场在西面22公里(14英里)。这两个机场都可以乘坐公共交通前往。
Park Street的交通很方便,往北1.6公里(1英里)是Marylebone Road(A501号路),离Baker Street也很近。后者是连接Regents Park和Portman Square南北向的交通干线。A41号路,是伦敦地区的另一条干线公路,在北面不远,从A41号路可以进入M1高速。
从Park Street附近的有轨交通非常多,既有伦敦地铁的站点,也有国家铁路的站点。从出售房产到中央线的Marble Arch地铁站只有300米(1000英尺),到Bond Street地铁站(Jubilee 线和Central 线的站点)只有500米(0.3英里)。当然,在Oxford Street上,还有大量的公交车站点。
2020年“横贯铁路”完工后,附近的Bond Street站将投入使用。这条新地铁线路- 伊丽莎白线,将大幅提高伦敦的交通运力,届时Jubilee、Central 和Elizabeth 这三条线路每日运力可以提升到22.5万人次。如果横贯铁路全线开通运营,高峰时间每2.5分钟发一辆车,可以极大地缓解向西去帕丁顿、希罗思或雷丁的人流,和向东去申菲尔德、阿比伍德的客流。预计横贯铁路的年客运量将达到2亿人次,建成后伦敦中央区的运力可提升10%(资料来源Crossrail)
环境
出售房产离伦敦知名购物街Oxford Street(牛津街)相当近。Oxford Street是世界上最大的高街,2.4公里(1.5英里)长,有90多家品牌旗舰店。高街品牌有:Primark、Marks & Spencer、River Island、John Lewis 和Topshop。另外,世界著名的Selfridges百货在牛津街上也有旗舰店,离出售房产只有两分钟的步行路程。
出售房产西边的Park Lane(路名)有许多有名的酒店,包括Grosvenor House、Dorchester、London Hilton、Four Seasons 和InterContinental等。出售房产边上的Hyde Park停车场,是伦敦最大的皇家停车场。
简介
出售房产是梅费尔一栋不久前整体装修过的办公室房产,双临街,包括一楼下层、一楼和楼上4层。
出售房产是伦敦中心区高档、A类办公室。上次装修是2017年,装修工程包括水冷(VRF)中央空调、电梯、金属砖地板、新的后院,室内天花板高度约3米。每一层都有洗手间,其中一楼下层的沐浴间为全大理石铺砌,非常豪华。
在本网站的数据中心(Data Room)有出售房产的全套平面图纸与照片。另外,我们还可以向投资者提供详细的营销材料,包括高清的视频与照片,及“虚拟浏览”房产的类VR体验,可以帮助投资者方便而全面地察看房产的品质。
数据中心还有上次装修有关的专业服务及承包商的文档与材料、品质保证文件与相关信息。专业方的保证书,及有关的建筑施工文档,也可以发给意向买家查阅。
另外,建筑勘察报告,包括下级专业咨询方的报告,都可以发给意向买家。这些是可供投资人参考的正式文件。
出售房产的管理与维护完整版手册,经投资人请求,也可以给投资人查阅。
面积
Plowman Craven公司,采用皇家特许测量学会(Royal Institution of Chartered Surveyors )的测量实践准则(Code of Measuring Practice),测得的出售房产的面积数据如下(IPMS 2是指按国际房产测量标准的内部总面积):
五楼 | 1,671 平方英尺 | 155.2 平方米 |
四楼 | 1,744 平方英尺 | 162.1 平方米 |
三楼 | 1,764 平方英尺 | 163.9 平方米 |
二楼 | 1,723 平方英尺 | 160.1 平方米 |
一楼(含接待区) | 1,997 平方英尺 | 185.6 平方米 |
一楼下层 | 2,324 平方英尺 | 216.0 平方米 |
内部面积总计 | 11,223 平方英尺 | 1 042.9 平方米 |
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屋顶 | 178 平方英尺 | 16.5 平方米 |
五楼 | 2,230 平方英尺 | 207.2 平方米 |
四楼 | 2,237 平方英尺 | 207.8 平方米 |
三楼 | 2,267 平方英尺 | 210.6 平方米 |
二楼 | 2,300 平方英尺 | 213.7 平方米 |
一楼(含接待区) | 3,183 平方英尺 | 295.7 平方米 |
一楼下层 | 4,000 平方英尺 | 371.6 平方米 |
IPMS 2 面积 | 16,395 平方英尺 | 1 523.1 平方米 |
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上述测量报告可以发给意向买家。
土地期限
实质上要出售的权益是Grosvenor West End Properties所持有的出售房产上的自1998年3月25日开始,到2123年3月24日的长125年的租约。因此,此租约的权益还有103年。此租约规定承租人要负责全部的维护与保险责任。
这份主租约的年租金是“租约期间房产上的收益”的10%,计租周期从每年3月25日开始。“收益”是指“…承租人所收到的年租金…” 因此,在空租期间,承租人不用向原业主支付租金,且如实际入住人有租金减免,承租人也可以享受相应的租金减免。
此长期主租约的转让,需要得到主租约中的业主(即原业主)的同意。如果投资人不在英国,原业主很可能要求一家英国的实体为投资人作担保,或要求出售房产上所需的年度开支的三倍的保证金,以保证投资人有能力履行主租约中的义务。当前的保证金将是39102英磅。
租赁情况
出售房产出租给了Landmark Space Limited,租期从2019年6月14日开始,共13年,并由承租人负责全部的维护与保险。第一年租金是86万英磅(每平米824.62英磅,每平方英尺76.63英磅)。
此租约规定每5年按消费者物价指数(CPI)上调租金,但年涨幅最高为4%,最低为1%。
为了激励承租人,租约规定了承租人有一次长达14个月的免租期外加30个月的租金减半期,相当于累计免租29个月。为了避免买家因此蒙受损失,卖家将通过合理地调整交易总价的方式,弥补买家在租金减免期的损失。
此租约由O.C.S Group Limited提供担保。如承租人审计后的年净利润连续三年达到年租金的三倍,担保人将免除其担保责任。
合同方
Landmark Space Limited,也就是承租人是O.C.S Group Limited(担保人)的全资子公司。
根据其公司官网上的信息,O.C.S成立于1900年,是全球最大的家族管理的物业运营企业,在全球拥有70多项特许服务。此公司的雇员人数达87000人,有150多位家庭成员股东。
OCS集团有两个不同的品牌,分别是OCS和Landmark,为客户提供特殊的专业服务,其主要业务在英国、爱尔兰、中东、亚洲和澳大利亚。
OCS提供全球范围内的不动产及有关服务,涉及安保、清洁、导游陪同与航空、招待、园艺、机电维护等服务。
Landmark是英国领先的共享工作空间的专业服务商,在英国多个大型城市都有办公室。在2018年,OCS收购了Landmark旗下的i2Office和Landmark 企业业务单元。目前,Landmark在英国全国共有44处共享办公室。其共享办公室都位于著名的大厦内,设有豪华接待区、待客设施、公共空间和Wifi网络,能7天24小时运营。更多详情,请访问网站 https://www.landmarkspace.co.uk 和 https://www.ocs.com.
承租人Landmark Space Limited(企业编号 05374141)的财务数据如下(单位:百万英磅):
财年结束于 | 2018年12月31日 |
总营收 | 103.173 |
税前利润 | 7.083 |
净资产 | 9.551 |
邓白氏(D&B)的风险评估报告称,此公司 “风险极小”。
担保人O.C.S. Group Limited (企业编号 01298292)的财务数据如下(单位:百万英磅):
财年结束于 | 2018年12月31日 |
总营收 | 103.173 |
税前利润 | 7.083 |
净资产 | 9.551 |
邓白氏(D&B)的风险评估报告称,此公司 “风险极小”。
共享办公室的市场评论
“在2017年,全球前20经济体的灵活工作空间增长了30%,相当于100万平米的工作空间。现在灵活工作空间的市场规模是2014年的2倍,在伦敦这样的大城市,占到了办公室市场的1/5。” 引用自JLL Flex space对欧洲中东非洲(EMEA)市场的研究报告(2018年11月)。
“租赁市场处在持续的不确定性中,伦敦西区在今年第一季度继续保持了很好的活力,租赁需求方没有迟疑,共有98笔租赁交易达成。总成交面积120万平方英尺,为近6年来第一季度最高的成交面积,较长期平均水平高出30%。”引用自《英国商业》2019年4月的文章:Savills West End Office Market Watch。
“在伦敦西区,2019年第1季度的增长率稳定在3.5%” 引用来源Avison Young Research,报告伦敦中心区2019年第1季办公室市场分析(2019年5月)
“…由于新房和翻新房的供应出现创纪录的短缺,某些细分市场的促销力度开始下降…由于新房供应量在近12个月内的低增长,2019年第3至第4季度的租赁市场黄金期,租金水平将继续增长。”引用来源Collier’s International,报告《伦敦2019年第1季度办公室租赁市场快照》
增值税
出售房产已做增值税备案。预计出售房产的交易将以持续经营转让的方式(TOGC)进行处理。
资本税减免
此笔交易上无资本税项减免[如签订另外的交易合同,可能会有资本税减免]
提议
依据卖主的意思,当前出售房产卖价大约为2300万 (二千三百万)英磅,具体以合同为准。假定交易成本为6.75%,对应约3.5%净初始年回报率。
投资优势
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伦敦富人区梅费尔的办公室房产
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房产位于主要的写字楼区
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房产不久前进行了高档装修
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房产不久前出租给了可靠的承租人
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当前租约长达13年
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成交手续简便,租金将参考以CPI进行调整
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